1. A decisão tomada pelo Superior Tribunal de Justiça no último dia 20 de abril de 2021 impede a locação por temporada em condomínios? Não. Na decisão do STJ, os ministros destacaram que, no caso específico do julgamento, a conduta da proprietária do imóvel, que transformou sua casa em um hostel, descaracteriza a atividade da comunidade de anfitriões do Airbnb. Além disso, os ministros ressaltaram que a locação por meio da nossa plataforma é legal, e afirmaram que esta decisão não determina a proibição da atividade em condomínios de maneira geral. Você pode encontrar mais informações sobre locação por temporada em condomínios aqui: https://youtu.be/q8oRN6gIa5s

2. Os moradores do condomínio em que moro ou que gerencio podem alugar seus imóveis pelo Airbnb? Sim, caso não conste nenhuma proibição ao aluguel por temporada no documento original de Constituição do Condomínio. A locação via Airbnb configura locação por temporada, e dar o imóvel em aluguel é uma das formas de expressão do direito de propriedade. A locação por temporada está prevista no art. 48 da Lei de Locações (ou Lei do Inquilinato – Lei nº 8.245/1991), nos seguintes termos: “Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”. A Lei do Inquilinato não restringe os motivos de uma locação por temporada. Sendo assim, um proprietário pode alugar seu imóvel para pessoas que estejam fazendo viagens a trabalho, a lazer, para tratamento de saúde, entre outros motivos. A Lei do Inquilinato não estipula um período mínimo para a estadia. Logo, a locação por temporada é permitida mesmo que tenha duração de um dia. E, caso o período do aluguel ultrapasse 90 dias, prazo estabelecido pela lei brasileira para o aluguel por temporada, isso não afeta a legalidade da atividade, apenas significa que a relação com o locatário será regida por outras normas adicionais. Além disso, a locação por temporada é direito garantido pelo art. 5º, inciso XXII, da Constituição Federal (CF), e também pelo Código Civil (CC) brasileiro. O art. 1.228 do CC (Lei nº 10.406/2002) aponta que: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”. Além disso, o art. 1.335, inciso I, do CC afirma que: “São direitos do condômino: I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”. O direito de usar, gozar, fruir e dispor livremente do imóvel significa, na prática, que você pode emprestá-lo, alugá-lo, ou mesmo receber amigos, respeitados os direitos dos demais moradores. E mais: a locação por temporada via Airbnb realiza a função social da propriedade em grande intensidade – ou seja, permite o máximo aproveitamento do imóvel, o que também é um direito garantido pelo art. 5º, inciso XXIII, da Constituição Federal e pelo art. 1.228, § 1º, do Código Civil.

3. O condomínio pode proibir um morador de alugar seu imóvel por temporada? Não. Se a locação via Airbnb respeitar as normas gerais do condomínio, aplicáveis indistintamente a todos os demais moradores, a tentativa de proibi-la – seja por parte do síndico, funcionários ou outros condôminos – é ilegal. As regras condominiais devem se ocupar da garantia da segurança e do sossego dos demais condôminos e não podem estipular proibições aos proprietários em relação à fruição de seus imóveis.

4. O condomínio pode criar regras específicas para a locação por temporada? Sim, desde que essas regras não sejam ilegais, discriminatórias ou abusivas, criando restrições ou obrigações desproporcionais para os locadores e seus locatários. São exemplos de regras ilegais, discriminatórias ou abusivas: (i) aquelas que fixam um número mínimo de dia para a locação por temporada, já que o art. 48 da Lei do Inquilinato não prevê essa restrição [determina apenas que a locação por temporada não exceda 90 (noventa) dias, sem, contudo, estabelecer o prazo mínimo]; (ii) aquelas que proíbem os locatários por temporada de fazerem uso das áreas comuns, se não houver igual previsão aos locatários por longos períodos; (iii) as regras que fixam horários determinados para entrada e saída de locatários por temporada do condomínio, se igual regra não existir para os demais condôminos; bem como (iv) todas aquelas regras que dificultam injustificadamente a locação por temporada, tais como a exigência de registro de contrato firmado em cartório ou mesmo a coleta de assinatura registrada em cartório.

5. O condomínio pode aprovar um regulamento ou alterar a Convenção para proibir a locação por temporada? Contra a vontade dos condôminos, não. Alugar seus imóveis é uma forma de os moradores exercerem seu direito como proprietários. Por isso, o condomínio só pode proibir a atividade caso os moradores renunciem a esse direito. A consequência disso é que o condomínio só pode, de maneira válida, proibir o aluguel por temporada em dois casos:
a) Quando a Convenção do Condomínio originária, isto é, o documento que foi escrito na criação do condomínio, estabelecendo suas regras gerais e que devem ser observadas pelas assembleias gerais, contiver cláusula proibindo especificamente a locação por temporada. Neste caso, essa cláusula proibitiva limitará o direito dos proprietários que adquiram ali seus imóveis. Essa restrição passa a integrar o condomínio que, assim, passaria a excluir, desde o princípio, do universo de possibilidades de uso, gozo e fruição dos imóveis, as locações por temporada. Assim, ao adquirir um imóvel nesse condomínio, você já teria ciência sobre as limitações de uso do imóvel e, portanto, estaria renunciando, voluntariamente, a esses aspectos do direito de propriedade. No entanto, na maioria dos casos, a Convenção originária não contém essa proibição específica da locação por temporada, apenas a cláusula geral de destinação residencial exclusiva. A cláusula geral de destinação residencial exclusiva abrange a locação por temporada e está protegida contra alterações por parte de maiorias eventuais.
b) Quando a decisão de proibição da locação por temporada for unânime entre os proprietários, ou seja, desde que 100% dos condôminos concordem em limitar esse tipo de locação.

6. O condomínio pelo qual sou responsável é de uso estritamente residencial e estamos pensando em impedir os moradores de alugarem suas casas via Airbnb, alegando que estão dando destinação “comercial” ao imóvel e, portanto, desvirtuando sua finalidade. Esse entendimento está correto? Não. Alugar um imóvel ou parte dele via Airbnb não o transforma em comercial: o que determina a classificação como residencial ou comercial é o uso do imóvel pelo locatário. Nas locações por temporada, a finalidade é a residência do locatário, ainda que por um curto período, conforme previsto no art. 48 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Ou seja, a locação por temporada via Airbnb não desnatura a destinação residencial do imóvel e não representa alteração de finalidade. Se o imóvel não é alugado para que nele se explore atividade comercial, mediante a abertura de uma loja ou ponto comercial, por exemplo, a locação, ainda que por curto período, continua a ser residencial. Ou seja, a destinação residencial exclusiva do condomínio, exigida pelas Convenções dos condomínios estritamente residenciais, permanece preservada. Além disso, cabe esclarecer outra confusão comum: a de que realizar seguidas locações por temporada caracterizaria o imóvel como comercial. Há diversas decisões de casos em que o Judiciário concluiu que a mera repetição de contratos de locação por temporada não desvirtua o uso do imóvel – o imóvel mantém sua finalidade residencial.

7. O que diferencia, juridicamente, a atividade desses anfitriões dos meios de hospedagem (hotéis, pousadas etc.)? A locação é a disponibilização de um espaço para estadia e não envolve a prestação de serviços. Já a atividade realizada por meios de hospedagem* combina acomodação e prestação de serviços oferecidos aos hóspedes, como recepção, concierge, mensageiro, frigobar, alimentação, venda de produtos, camareira etc. Além disso, a atividade de meios de hospedagem é desenvolvida por estabelecimentos comerciais. Os anfitriões que compartilham seus espaços em imóveis residenciais, e o ato de locar imóvel residencial não configura atividade comercial. Por serem atividades essencialmente distintas, a locação e os meios de hospedagem estão sujeitos a regras diferentes. Não há que se falar, portanto, em quebra de isonomia, tampouco em concorrência desleal.

8. Que medidas o Airbnb toma em relação aos seguintes temas?

- Convivência dos anfitriões em seus condomínios

• Entre as regras que balizam os padrões da comunidade Airbnb, uma das mais importantes é o respeito aos moradores do local. Entre os Padrões da Comunidade, destaca-se que “não é permitido perturbar os espaços comuns, tratar os vizinhos como recepção ou portaria ou gerar incômodos graves para as pessoas ao seu redor”. A política da empresa inclui, ainda, exigir que o viajante “sempre responda às indagações e preocupações dos vizinhos e da comunidade”.
• Todos os anfitriões recebem instruções para informar aos hóspedes as regras de áreas comuns, barulho, animais de estimação e outras estabelecidas pelo condomínio. Recomenda-se, em paralelo, que os anfitriões informem seus vizinhos de que receberão hóspedes, para evitar surpresas e mal entendidos. Além disso, a empresa possui uma robusta política de não discriminação, proibindo radicalmente a prática de discursos de ódio e de assédio a outras pessoas.
• O Airbnb requer que sua comunidade de hóspedes e anfitriões se trate com respeito, em todas as interações, indicando o cumprimento das leis aplicáveis e vedando qualquer tratamento distinto em função de raça, etnia, nacionalidade, religião, orientação sexual, gênero, deficiência e estado de saúde.
• A plataforma também não permite o compartilhamento de informações pessoais de terceiros, sobretudo para humilhá-los ou chantageá-los, o que é reforçado pela política de comentários e conteúdo a que se submetem os usuários.

• O Airbnb possui uma série de mecanismos de segurança para evitar a prática de crimes, fraudes e conflitos envolvendo os usuários das locações que viabiliza. O usuário que quiser se hospedar em uma acomodação precisa se cadastrar no Airbnb com seu nome completo, data de nascimento, foto, número de telefone, informações de pagamento e endereço de email. A tecnologia de segurança do Airbnb analisa os dados antes de uma reserva ser confirmada, possibilitando a prevenção, a sinalização ou a investigação de atividades de risco e suspeitas.
• Em relação aos pagamentos e aos dados dos usuários, o Airbnb possui a mais avançada tecnologia para manter a integridade do processo de pagamento e proteção dos dados pessoais dos usuários. Para reforçar a segurança de seus usuários, o pagamento das estadias deve sempre ocorrer por meio da plataforma – nunca por transferência bancária ou por pagamento direto.
• Outra ferramenta muito importante de segurança é o sistema de avaliações e recomendações dos usuários. Após alugar uma acomodação, o hóspede avalia o anfitrião e o local de hospedagem na plataforma, e o anfitrião avalia o comportamento do hóspede. O Airbnb recomenda que os usuários sempre analisem esses comentários, que são baseados em experiências reais. Este cuidado evita surpresas e gera cada vez mais confiança a quem utiliza a plataforma.
• O anfitrião conta, também, com um programa de proteção de até US$ 1 milhão para danos patrimoniais e um seguro de até US$ 1 milhão para eventuais danos causados a terceiros.
• Por fim, a empresa possui um canal de atendimento telefônico que funciona 24h, 7 dias por semana, em 11 idiomas, para garantir respostas rápidas aos usuários da plataforma. Saiba mais em: www.airbnb.com/trust.